안녕하세요. 이번 포스팅에서는 신길5동에 위치한 지역주택조합에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 지주택 사업이지만 안정성이 확보된 아파트 일반 분양과 다름없는 아파트 마지막 조합원 모집중이라고 광고를 하기도 하고, 관심가는 사람이 있어 이야기를 듣다가 알게 되어 지주택에 대해 정리하는 차원에서 포스팅을 이어 나가도록 할께요.
신길5동지역주택조합 신길동 413-8번지 일대 철거 모습이라고 해요!! 가운데 철거가 안되고 듬성듬성 남아있는 건물들이 보이시나요?? 아직 매입이 이뤄지지 않은 나머지 5% 건물 같습니다.
지역주택조합
우선 지역주택조합이 무엇인지 알아보았습니다.
지역주택조합은 재개발이랑 개념이 조금 다르더라구요.
재개발은 조합원을 대신해 시공사가 떠않고 모든 공사를 책임지고 시공하는 개념이라면,,,
지주택은 지역주택조합이라는 큰 덩어리의 건축주가 포스코라는 시공사를 상대로 건축을 의뢰해서 건물을 만들어 나가는 개념이라고 생각하시면 될 거 같습니다.
지역주택조합을 한 마디로 말하면, "평화롭게 잘 살고 있는 남의 땅에 쌩판 모르는 외부인들이 마음대로 선을 그어놓고, 우리가 사람들 모집하고 돈 모아서 이 땅 다 사서 아파트 짓겠다"라는 사업으로 보시면 됩니다. 이게 좀 생소한 개념이에요. 땅을 가지고 있지도 않은 외부인들이 십시일반 돈을 모아서 그 땅의 지주들을 설득해서 토지 소유권을 95%이상 확보해야만 아파트 건설이 가능하다는 거죠!! 평화롭게 살고 있는 원래 토지 소유주들 입장에서는 굴러온돌이 박힌돌을 뺴내는 입장이어서 기분이 나쁠 수 밖에 없는 사업이라고 할 수 있습니다.
지역주택조합이 장기간 표류하고 진행되기 힘든 가장 큰 원인이 바로 '토지매입'이라고 할 수 있어요. 또 토지 매입이 끝났더라도 우리가 조그만한 집을 건축하는 과정같이 시공사를 선정하고 직접 돈을 주면서 아파트를 짓는 과정입니다!!!!
지주택의 장점은 토지 매입을 위한 금융 비용, 시행사 이윤, 분양 광고나 홍보 비용 등 여러 부대 비용을 절감할 수 있다는 거예요.일종의 아파트 공동 구매라고 생각하시면 됩니다.
지주택이 이런 장점만 있는 건 아니겠죠? 지주택은 업무대행사가 토지 확보나 사업 계획이 확정되지 않은 상태에서
조합원부터 먼저 모집하는 바람에 사업이 지연되는 경우도 부지기수죠. 그 과정에서 발생하는 금융 부담은 오롯이 조합원이 책임져야 합니다. 만약 대행사가 업무 추진비 명목으로 돈만 챙기고 조합을 방치한다면 그 리스크까지 감당해야 하구요. 사업 실패나 지연 피해는 또 고스란히 조합원 몫입니다.
시간은 조합원의 편이 아니기 때문에 무리해서 기존 지주들에게 높은 금액을 제시하면서 토지를 매입하면서 자연스럽게 분담금도 올라간다는 함정도 존재해요!!!!!
가장 큰 리스크를 알게 되었어요. 사업을 10년 가까이 진행하며 조합이 한 푼 두 푼 모아 토지 95%까지 확보했지만 자금난으로 부도를 맞아 결국 조합이 해산하게 되는 경우 조합원들은 어떻게 될까요?
쏟아부은 투자비 조차 회수하지 못한 채 조합원 자격을 상실하게 됩니다. 아까도 말씀드렸듯이 사업 과정에서 발생하는 모든 리스크를 조합원이 떠안게 되는 거죠!!
그래서 검색을 조금만 해보면 지주택 조합원 탈퇴와 같은 검색어들을 수없이 많이 확인하실 수 있습니다.
신길5동 지역주택조합 포스코 더샵!!
신길5동에 지주택에 대해 알아보도록 할께요..
신길5동 지역주택조합은 7만5486㎡(약 2만2874평) 규모의 부지에 지하3층~지상35층 높이의 16개동, 2030세대에 달하는 대단지 아파트와 근린생활시설을 건설할 계획이라고 합니다. 7호선, 신안산선 신풍역 더블 역세권에 경인로, 서부간선도로, 올림픽대로 등 사통팔달 광역교통망 핵심 업무지구 접근이 매우 용이한 직주근접을 가지고 있다고 해요.
전용 51㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡ 4개의 주택형 공급할 예정이라고 소개를 하고 있어요. 최근 제가 생각하고 있는 가장 이상적인 형태의 아파트 평형인거 같습니다. 점점 대형평수보다는 1인 혹은 2인가구 혹은 3인가구가 거주하기 적합한 소형 평수가 앞으로 더 인기가 있어질거 같다는 생각에서 그렇습니다.
타입별 평면도는 다음과 같네요.
무엇보다 영등포구에 위치하고 있고 여의도 직주 접근성이 가장 용이하지 않을까 생각됩니다. 대림역(2ㆍ7호선) 도보 9분, 신풍역(7호선ㆍ신안산선) 초인접으로 더블 역세권 입지 여의도와 강남권 환승 없이 쾌속 접근이 가능해요.
가장 중요한 신길동 포스코더샵 조합원 모집가가 공개되어 있어서 퍼와 봤습니다. 분양가가 사악하긴 합니다.
59제곱이 11억, 84제곱 국민평형이 15억에 분양을 한다고 나와 있어요. 물론 아까도 말씀드렸듯이 이것도 확정된 분양가가 아니라는 사실!! 오른쪽 아래 작은 글씨로 "동호수 추첨으로 분담금이 변동될 수 있음" 이라고 쓰여 있네요!!
추가 분담금이 더 발생할 수 있다는 사실을 대놓고 딱 써 놨습니다. 누가봐도 더 나올거 같아요!!!
지역주택조합 사업 절차
네이버에 조금만 검색해 보면 청약 통장 없이도 신축 아파트를 분양받을 수 있다고 광고하는 주택조합아파트 광고 홍보글을 엄청 많이 발견할 수 있었어요.
이런 글들을 보고 약간의 의심도 드는건 사실이에요!!! 사업성이 좋으면 저렇게 광고를 하지 않아도 알아서 다들 투자하고 난리일텐데 이렇게 광고를 수없이 많이 한다고??????? 이런 합리적인 의심이죠!!!!
그래서 일단 지주택 사업 절차를 알아보았어요!!
더 정확한 사업절차 및 내용은 서울시에서 발표한 링크를 하단에 첨부해 두었습니다.
결국 지주택에서 핵심은 사업계획승인 완료 여부였어요!! 이게 완료되면 거의 9부 능선을 넘었다고 하더라구요.
사업계획승인 완료가 되었기 때문에,, 혹시나 그래서 좀 더 알아봤습니다. 사업승인이 완료된 이후에 지주택은 어떤 리스크가 또 존재할까요???
과연 리스크가 없을까요??
부동산 카페에 어느 분의 댓글을 퍼 옴(물론 개인적 의견이니 단순 참고만 하세요)
지역주택조합의 추가분담금이 있고 없고는 일반분양 끝나고 상가분양 제대로 다 되고 공사 끝나봐야 아는 겁니다.
추가분담금 발생해서 공사 못한다고 손 놔버리면 그 계약서 들고 어디 가실 건데요..그건 님이 님한테 스스로 한 계약일 뿐이에요.
사업의 주체는 조합이고 조합원이 책임지는 가고요.
현대 건설이건 포스코 건설이건 시공사는 집만 지어주고 챙길거 챙겨가면 끝입니다. 공사비 입금 안되면 바로 가차없이 공사 중단하고 유치권 신고합니다. 분담금이 있을지 없을지는 아무도 장담 못하고 그 계약서는 아무것도 보장하지 않습니다.
여기에 더해 이상한 점 한가지 더 !!
그런데 신길 5동 포스코더샵은 아직도 조합원을 모집하고 있어요... 이건 또 어찌된 일인지 궁금해서 찾아 보았어요!!!
사업계획 승인 완료후 조합원 모집이 안된다는 국토교통부의 답변!!
지역주택조합 사업승인 후 충원과 관련된 국토교통부 민원마당 전자민원처리공개된 질문 및 국토교통부의 답변
Ⅰ. 질문내용
지역주택조합은 사업승인 이후 충원에 대하여 문의합니다.
현재 조합이 사업계획승인을 득한 상태이며, 사업승인 과정에서 일부 조합원이 탈퇴 및 자격상실등으로 인하여 조합원 총원에 변동이 생길 경우 해당 분을 조합원 충원을 통하여 보충할 수 있는 것으로 알고 있습니다.
이와 별개로 주택법에서는 지역주택조합은 전체 세대에서 조합원 분을 제외한 세대가 29세대 이하 일 경우 해당 잔여분을 임의분양 할 수 있도록 하고 있습니다. 관련하여 지역주택조합이 사업승인을 득하는 과정에서 탈퇴, 자격상실 등의 사유로 인원이 변동되었을 때 탈퇴 및 자격상실세대 및 기존 잔여 세대가 29세대 이하일 경우 해당분을 충원이 아닌 임의분양 할 수 있는지 알고 싶습니다.
1. 사업승인을 득하였으며, 과정에서 탈퇴 및 자격상실 등으로 조합원 감소
2. 기존 잔여세대 및 사업승인 과정에서 감소한 세대가 29세대 이하일 경우 해당분을 조합원 충원이 아닌 임의분양이 가능한지?
Ⅱ. 답변내용
위와 같은 질문 내용에 대하여 국토교통부는 다음과 같이 답변하였습니다. 즉,
1. 안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부로 제출하신 민원사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
ㅇ(질의요지) 지역주택조합 잔여세대 공급 관련
ㅇ (회신내용)
「주택법 시행령(이하 ‘영’이라 함)」 제22조 제1항에 따르면 지역·직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없으나, 「주택법 시행령」제22조 제1항 제2호에 따르면 조합원 사망(가목), 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우(다목), 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우(라목) 등에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 조합원을 충원할 수 있도록 규정하고 있습니다.
한편, 영 제20조 제1항 및 제2항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있고, 시행령 제20조 제1항에 따르면 주택조합의 변경인가를 받으려는 자는 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 인가권자(시장·군수·구청장)에게 제출하도록 하고 있어, 주택조합 설립인가 신청과 인가받은 내용을 변경하기 위한 변경인가 신청을 구분하고 있습니다.
또한,「주택공급에 관한 규칙」 제3조에 따르면 주택조합은 조합원(주택법 제15조에 따른 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자)에게 주택을 공급하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반에게 공개모집의 방법으로 공급하여야 하고, 공급하고 남은 주택이 누적 30세대 미만인 경우에는 해당 조합이 임의로 분양할 수 있습니다.
귀하의 질의의 경우 조합설립인가 이후 조합원의 결원으로 발생한 잔여세대는 상기 규정에 따라 ① 결원이 발생한 범위 내에서 조합원을 충원하거나 ② 주택건설세대수(조합원, 일반물량)에 대한 조합설립인가 및 사업계획승인 변경을 거쳐 잔여세대 수에 따라 일반에게 공개모집 또는 임의분양의 방법으로 주택공급 할 수 있음을 알려드립니다.
조합원 수?
결국 사업이 진행이 되려면 토지를 95%이상 확보해야함과, 조합원 수 확보가 관건인거 같습니다.
1. 토지 95% 이상 확보
2. 조합원 수 확보 (30세대 미만 불충족은 인정)
1번 조건은 이미 확보가 되었지만,
2번 조건인 조합원 추가 모집과 관련해서 얼마나 조합원이 모였는지는 조합에서 공개하느냐에 따라 알 수 있는 부분..
분양사무소에서도 조합에서 본인들에게 알려주는 물량만 알고 있을뿐.. 실제 얼마나 조합원 수가 부족한지는 알 수 없다구 하더라구요.. 거기에 네이버 블로그에서 조금만 검색해 보더라도 조합원 모집 광고가 엄청나게 많은것으로 보면 조합원이 확보 안된건 확실합니다.!!
단순하게 유추해 보더라도 땅이 다 확보되었고 포스코 건설에게 위임해서 아파트만 짓게되면 일반 분양으로 넘겨 분양을 끝내고 하면 되겠지만,, 이건 재개발의 경우이구요..
이건 지주택이죠??? 지주택은 시공사에게 조합이 시공비를 주면서 건축을 의뢰하는 시스템입니다.
조합원을 더 모집한다는건 시공사에게 줄 건축비가 부족하다는 이야기겠죠!!
따라서 포스코 입장에서도 급할 게 없는 상황입니다. 건축을 위한 시공비가 입금이 되어야 시공을 해주겠죠!! 돈도 안들어 왔는데 포스코가 뭐하러 아파트를 지을까요?? 굳이 감당하지 않아도 될 리스크까지 짊어지면서까지요!!
땅값을 싸게 매입했다면,,다시말해 분양가가 11억 미만이라면 포스코도 일반 분양으로 일정금액을 남기면서 수익을 가져가는 장사를 하겠지만,
이미 지역주택조합에서 기존 지주들에게 엄청난 보상금을 지급하면서 토지 비용이 급격히 상승했고, 이로인해 사업성이 많이 떨어진 게 사실인 상황인거 같습니다.
조합원 분양가?
비싸다는 이야기죠!! 주변 시세보다 저렴하다면 저도 들어가겠지만 많이 비쌉니다.. 뉴스에 조금만 검색해봐도 역대 최대 분담금!!, 조합장 월급 2000만원 이런 뉴스들이 도배되어 있어요..
객관적으로 살펴보죠!!!!!!
지금부터 참여하는 조합원들은 59형 11억대 분양가로 아파트를 분양받지만,,,, 서울에 신축 아파트를 그것도 더블 역세권을 11억대 분양받으면 좋은거냐 생각을 해봐야겠죠???
같은 지역 영등포에 신길뉴타운 대장아파트 1700세대의 래미안과 비교했을 때 59형 11억 이네요...
11억이라..
흠...공사 지연없이 바로 전세끼고,,, 리스크 없이 11억이면 바로 대장아파트를 살 수 있네요.
초반에 착공전에 넣는 돈이 2.5억정도인데 2.5억 넣어놓고!!
중도금 무이자로 대출을 해주던, 연체 이자를 물던 해서 나중에 전세 세입자로 채워넣는다고 치더라도,,,
신길뉴타운이랑 좀 멀리 떨어져 있기도 하고, 지주택이라는 리스크로 28년 입주가 확정도 아닌 상황인데 이자비용이 얼마나 증가할 지, 하는 생각이 들었습니다.
12월말까지 계속 조합원 모집은 할 것으로 보이기 때문에 관심을 두고 볼 생각이에요... 과연 사업이 예정대로 진행이 될 지 아니면 또다른 암초를 만날지 궁금해 집니다.
맺으며
지금까지 신길5동 지역주택조합. 신풍역 포스코더샵 지주택 조합원 투자 분석을 해 보았습니다. 지주택 말도 많고 탈도 많고 무엇보다 간단하면서도 굉장히 복잡하고 어려운 시스템인거 같습니다. 지역주택조합(지주택)은 무주택자에게 비교적 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하는 취지의 사업임은 틀림 없습니다. 하지만 사업 추진의 불확실성과 다양한 법적, 재정적 리스크가 따르므로 조합원으로 가입하기 전에 사업의 안정성, 토지 확보 상태, 시공사 협약 등을 꼼꼼하게 확인해야 할 거 같습니다.
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